賃貸がプライスダウン

なにしろ主張している業者自身、自分のまちがいに気づかず頭からそれが正しいと信じている人も多いのだからよけいにタチが悪い。

手付金の性格づけがこのように明確なわりには、取引の現場において売り主、買い主双方の言い分に食いちがいが生じている。その原因は、解約手付としての有効期限、つまり「履行に着手するまで」という表現のあいまいさによるところが大きい。
どこを越えたら履行に着手したとみなされるのかが釈然としないのである。残念なことに、これについては判例も乏しいので、よけい当事者各自の勝手な憶測が先行してしまい、トラブルに拍車をかける傾向にあるようだ。
弁護士に説明を求めても、法律の専門用語の羅列による解説はどうもピンと来ない。「所有権移転の仮登記申請をしたら売り主は履行に着手したとみなす」であるとか、「売買代金との引換えに契約した不動産の引渡しを請求したら買い主は履行に着手したとみなされる」とか、たしかに判一口に手付金といっても、各契約ごとにその支払いの趣旨はさまざまだ。
つまり、契約の成立を証明する証拠という趣旨（証約手付）で支払われたり、当事者に債務不履行があった場合に損害賠償とは別に没収できるという趣旨（違約手付）で支払われたりするのである。けれども通常の不動産取引では、手付金イコール「解約手付」と思っていてよい。
つまり、契約の相手方が履行に着手するまでの間、つまり、契約内容を成し遂げようと行動に移る前の段階であれば、買い主は支払った手付金を放棄すれば（手付流し）、売り主は受領した手付金の倍額を買い主に返せば（手付倍返し）、契約を解除できるという趣旨で支払われるものであるわけだ。民法でも第五五七条一項に、当事者間でその性格を取り決めないかぎりは解約手付とする、とる。
特に売り主が業者である場合は、宅建業法第三九条二項により、自動的に解約手付とみなんですよ」ところがＷさんの連絡を受けた営業マンには、まるで相手にされなかったというのである。「そうおっしゃっても中間金まで入れていただいていますから、簡単には解約できませんよ。
だいたい建物だって八割がた完成しちゃってますしね。こういうのを履行に着手したっていうんで鵜例にもとづいた一応の基準はあるようだが、現実感に乏しいというのが正直な感想だ。
実際、基憾準はあくまでも基準であって、すべて現場はケースバイケース、そんな簡単に割り切れるもので柵はない。結局、解約手付にからんだ紛争が起きて、その原因の中身を探ってみると、判で押したようにこの「履行の着手」という表現にまつわるものばかりということになる。
けれども興味深いことに、この手の紛争は、数が多いわりにはある種のパターンがあるといわれていて、おおむね次の二種類に大別されるのである。一つは、買い主が手付を放棄して解除権を行使したところ、売り主は履行の着手があったことしを主張して、損害賠償を請求してきたというようなケース。
もう一つは、中間金等を払ってしま買った時点で買い主が解除を主張して手付金以外のカネの返還を求めたところ、売り主は履行の着手があったことを主張して損害賠償金額として返還を拒否するというようなケースである。先日、新築マンション購入の解除であわや大損しそうになったＷさんの例も、まさにこの履行話の着手についてどう解釈するかが問題となった。
「この間、新築マンションを買ったんですけど、急な事情で解約せざるを得なくなってね。手付は流すから、その後払った中間金は返還してほしいってマンション分譲会社の営業マンに伝えたすけど、そうなると入金済みの中間金は損害賠償として没収ってことで返せないんですよ」結局Ｗさんは、営業マンの巧みな話術に言いくるめられてしまい、契約解除を断念した。

ところがそれから半月後、不動産屋を営む友人にこの件をグチッたところ、それはおかしい、ということになった。そしてなんと友人がその営業マンに電話一本、直接かけ合ってくれたところ、すんなり支払済みの中間金が戻ってきて契約も無事、解除ということになったというのである。
「私の場合、たまたま友人が助けてくれましたけれど、普通はあのまま泣き寝入りというパターンなんでしょうね」Ｗさんの場合、分譲業者である営業マンの発言のどこにまちがいがあったのだろうか。業者の発言には二つのウソがあったのである。
一つは、中間金まで入れたんだから、というくだり。買い主にとって、手付流しによる解除ができるか否かの分かれ目は、前述したとおり履行の着手があったかどうかだけで判断される。
ところがここに最高裁による一つの判例があって、履行の着手は解除権を行使しようとする相手方の行為で判断するとなっているのだ。つまりＷさんのケースはＷさんの相手、すなわち分譲業者の履行の着手だけが判断の基準となる。
つまり、いくらＷさんが中間金を入れようと何をしようと、いってしまえばまったく関係ないのである。それではマンション業者のいうように、建物が八割がた完成している、というのは履行の着手として認められるのだろうか。
実はここに二つ目のウソがある。一般に履行の着手があったと認められるためには、売買契約締結とその履行行為との間に密接な関係がなければならない。
ところが新築マンション分譲の場合は、あらかじめ計画された販売スケジュールに沿って、工事も着工しているわけだ。なにもＷさんが買うと決めたことで工事が着工されたわけではない。
したがって八割完成しようと九割完成しようと、売買契約と工事自体との間に密接な因果関係が認められないかぎり、履行の着手があったとはいえないのである。逆に、買い主の特別な要望による間取り変更工事や内装変更工事とかが別に着手されているようだと、結論は百八十度ちがったものになる。

こういった変更工事は、購入者が特定されて．はじめて着工できるものである。したがって売買契約と、変更工事着工との因果関係は明らかであり、履行は着手されたとみなされてしまうわけだ。
他にも、Ｗさんの契約した物件が新築マンションではなくて、業界でいうところの「売り建て方式」の戸建て分譲であると、それはそれで、買い主は手付放棄による解除権を主張できない可能性が高い。売り建て方式は、建物を建ててから買い主を探す「建売」と異なり、買い主が見つかって売買契約を締結してから、工事に着工する販売形式だからだ。
売り建て方式の戸建て住宅を買ったり、新築マンションでも変更工事を別に依頼したりすると、売買契約と工事着工との因果関係は明白であり、手付を放棄しただけでは解除できない。解除されるまでに発注された工事にからんで、建築資材費や職人の手間代というカネを売り主から請求されると、買い主としてはその損害を賠償せざるを得ない可能性が高いのだ。
わかりやすい例でいえば、つねに大量生産しているような車を買った場合には手付流しでいとも簡単に解除できる。

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